Mieterhöhung durchführen 2026 – Schritt für Schritt zum rechtssicheren Verlangen

Als Vermieter haben Sie das Recht, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen – doch das Mietrecht setzt dabei klare Grenzen und Formalvorschriften. Wer einen Fehler macht, riskiert, dass das Mieterhöhungsverlangen komplett unwirksam ist und die ganze Arbeit umsonst war. In diesem Leitfaden erfahren Sie, wie Sie eine Mieterhöhung nach § 558 BGB in 2026 rechtssicher vorbereiten, formulieren und durchsetzen.

Was sagt das Gesetz? – Grundlagen nach § 558 BGB

Das deutsche Mietrecht regelt Mieterhöhungen für Bestandsmietverhältnisse im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), konkret in den §§ 558 bis 558e BGB. Die zentrale Vorschrift ist § 558 BGB, der dem Vermieter das Recht einräumt, die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen – wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Die wichtigsten gesetzlichen Eckpunkte im Überblick:

• § 558 BGB – Grundnorm: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Fristen und Kappungsgrenze
• § 558a BGB – Form und Begründung: Textform erforderlich, Begründungspflicht
• § 558b BGB – Zustimmung des Mieters: Zwei-Monats-Frist, Klagefrist für den Vermieter
• § 558c / 558d BGB – Einfacher und qualifizierter Mietspiegel als Begründungsmittel
• § 558e BGB – Mietdatenbank
• § 559 BGB – Modernisierungsmieterhöhung

Wichtig: Das BGB wurde zuletzt am 23. Juli 2026 geändert. Die in diesem Artikel dargestellten Regelungen entsprechen dem Stand August 2026.

Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt es zwei weitere Varianten der Mietanpassung: die Staffelmiete (§ 557a BGB) und die Indexmiete (§ 557b BGB). Auf diese Alternativen gehen wir weiter unten gesondert ein. Sind Staffel- oder Indexmiete vereinbart, gelten die §§ 558 ff. BGB grundsätzlich nicht.

Schritt 1 – Fristen prüfen: Wann ist eine Erhöhung überhaupt möglich?

Bevor Sie auch nur einen Satz Ihres Mieterhöhungsschreibens formulieren, müssen Sie zwei Fristen im Blick haben:

Die 15-Monate-Regel (Wartefrist)

Gemäß § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Gemeint ist damit die tatsächlich gezahlte Miete – nicht das Datum Ihres letzten Schreibens.

Die 12-Monate-Sperrfrist (Antragssperre)

Zusätzlich darf der Vermieter das Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung stellen (§ 558 Abs. 1 S. 2 BGB). Das klingt ähnlich wie die 15-Monate-Regel, ist aber ein eigenständiges Tatbestandsmerkmal: Die Sperrfrist betrifft den Zeitpunkt des Verlangens, die 15-Monate-Regel betrifft den Zeitpunkt der Wirksamkeit.

Konkretes Zahlenbeispiel 2026

Nehmen wir an, die letzte Mieterhöhung wurde zum 1. Januar 2025 wirksam:

• Frühester Zeitpunkt für das Erhöhungsverlangen: 1. Januar 2026 (12 Monate nach der letzten Erhöhung)
• Zustimmungsfrist des Mieters: 2 Kalendermonate nach Zugang des Schreibens
• Frühestes Wirksamwerden der neuen Miete: 1. April 2026 (3. Kalendermonat nach Zugang, wenn das Schreiben im Januar 2026 zugegangen ist)
• 15-Monate-Check: Zwischen 1. Januar 2025 und 1. April 2026 liegen genau 15 Monate ✓

Praxis-Tipp: Rechnen Sie immer rückwärts vom gewünschten Wirksamkeitsdatum. Wollen Sie, dass die neue Miete ab dem 1. Juli 2026 gilt, muss das Schreiben spätestens im April 2026 zugegangen sein – und die letzte Erhöhung darf nicht nach dem 1. April 2025 wirksam geworden sein.

Schritt 2 – Kappungsgrenze beachten: Wie viel Erhöhung ist erlaubt?

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich über der aktuellen Miete liegt, darf die Erhöhung nicht beliebig hoch ausfallen. § 558 Abs. 3 BGB begrenzt den Anstieg durch die sogenannte Kappungsgrenze.

Standard-Kappungsgrenze: 20 Prozent in drei Jahren

Im Regelfall darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden – bezogen auf die Miete, die zu Beginn dieses Dreijahreszeitraums galt. Haben Sie in den letzten drei Jahren also bereits eine Erhöhung um 12 Prozent vorgenommen, ist eine weitere Erhöhung von maximal 8 Prozent möglich (selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete das rechnerisch hergeben würde).

Absenkung auf 15 Prozent in angespannten Wohnungsmärkten

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen Landesregierungen die Kappungsgrenze per Verordnung auf 15 Prozent absenken (§ 558 Abs. 3 S. 2 BGB). Von dieser Möglichkeit haben zahlreiche Bundesländer Gebrauch gemacht. Betroffen sind unter anderem die folgenden Städte und Regionen:

• Berlin
• München
• Hamburg
• Frankfurt am Main
• Köln
• Stuttgart
• Düsseldorf
• Leipzig
• Dresden
• sowie viele weitere kreisfreie Städte und Landkreise je nach Landesverordnung

Wichtig: Die Liste der betroffenen Gemeinden variiert je nach Bundesland und wird regelmäßig aktualisiert. Prüfen Sie die aktuell gültige Kappungsgrenzenverordnung Ihres Bundeslandes, bevor Sie die maximale Erhöhung berechnen.

Rechenbeispiel Kappungsgrenze

Aktuelle Nettokaltmiete: 800 Euro/Monat. Letzte Erhöhung vor 18 Monaten um bereits 50 Euro (= 6,25 %). Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 920 Euro/Monat.

• Maximale Erhöhung nach Kappungsgrenze (20 %): 800 × 0,20 = 160 Euro → abzüglich bereits erfolgter 50 Euro = noch 110 Euro möglich
• Mögliche neue Miete: maximal 910 Euro (800 + 110), obwohl die Vergleichsmiete 920 Euro beträgt – die Kappungsgrenze wirkt limitierend

Schritt 3 – Die richtige Begründung wählen

Nach § 558a Abs. 2 BGB muss das Mieterhöhungsverlangen begründet werden. Ohne ausreichende Begründung ist das Verlangen formell unwirksam. Das Gesetz lässt vier Begründungsmittel zu:

1. Mietspiegel (einfach oder qualifiziert)

Der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB) ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten, die von der Gemeinde oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam erstellt wird – ohne wissenschaftliche Anforderungen.

Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) geht weiter: Er wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde sowie Vermieter- und Mieterverbänden anerkannt. Seine wichtigste Eigenschaft ist die gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558d Abs. 3 BGB: Es wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln. Das ist für Vermieter die stärkste und sicherste Begründungsoption.

Achtung: Gibt es für die betreffende Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, muss er gemäß § 558a Abs. 3 BGB im Erhöhungsverlangen erwähnt werden – auch dann, wenn Sie ein anderes Begründungsmittel verwenden.

2. Mietdatenbank (§ 558e BGB)

Eine Mietdatenbank ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mietdaten, die von der Gemeinde oder von Interessenverbänden anerkannt wird. Sie ist in vielen Regionen verfügbar und kann ähnlich wie ein Mietspiegel zur Begründung herangezogen werden.

3. Sachverständigengutachten

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger kann die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung begutachten. Diese Option ist aufwendig und kostspielig, kann aber sinnvoll sein, wenn für den Ort kein Mietspiegel existiert oder die Wohnung besondere Ausstattungsmerkmale aufweist, die ein Mietspiegel nicht abbildet.

4. Vergleichswohnungen

Als vierte Möglichkeit können mindestens drei konkrete Vergleichswohnungen benannt werden, die in der Gemeinde vermietet werden und in Lage, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit mit der betroffenen Wohnung vergleichbar sind. Die Wohnungen müssen so genau beschrieben sein, dass der Mieter sie identifizieren kann (Straße, Hausnummer, Stockwerk). Diese Methode ist in der Praxis schwierig und fehleranfällig – nur empfehlenswert, wenn kein Mietspiegel existiert und ein Gutachten zu teuer wäre.

Empfehlung: Qualifizierter Mietspiegel als erste Wahl

Sofern für Ihre Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, sollten Sie ihn nutzen. Die gesetzliche Vermutungswirkung stärkt Ihre Position erheblich, und das Gericht muss ihn als Maßstab akzeptieren – der Mieter kann die Vermutung nur durch ein Gegengutachten entkräften.

Schritt 4 – Das Mieterhöhungsschreiben richtig aufsetzen

Das Mieterhöhungsverlangen muss gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform erfolgen (Brief, E-Mail oder Fax genügen – mündlich ist nicht ausreichend). Formfehler führen zur Unwirksamkeit des Verlangens; der Vermieter kann das Verlangen allerdings wiederholen (§ 558b Abs. 3 BGB).

Pflichtangaben – Checkliste

• Vollständige Adressangabe – Name und Anschrift aller Mieter (bei Mehrpersonenhaushalten alle namentlich)
• Genaue Bezeichnung der Wohnung – Straße, Hausnummer, Stockwerk, Wohnungsnummer
• Bisherige Nettokaltmiete – aktuell gültige monatliche Miete in Euro
• Neue Nettokaltmiete – gewünschte monatliche Miete ab dem Erhöhungszeitpunkt
• Erhöhungsbetrag – Differenz in Euro und/oder Prozent
• Begründung – Verweis auf das gewählte Begründungsmittel (z. B. Mietspiegel mit konkreter Einordnung in die Spalte/Zeile)
• Hinweis auf ggf. vorhandenen qualifizierten Mietspiegel – falls vorhanden, auch bei anderer Begründung nennen (§ 558a Abs. 3 BGB)
• Datum des Schreibens
• Unterschrift des Vermieters (bei Textform: Namensangabe genügt, handschriftliche Unterschrift empfohlen)
• Aufforderung zur Zustimmung – Hinweis auf die Zwei-Monats-Frist

Mustereinstieg für ein Mieterhöhungsschreiben

Der folgende Textausschnitt zeigt, wie ein rechtlich korrekter Einstieg aussehen kann:

„Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],
gemäß § 558 BGB verlange ich Ihre Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die oben genannte Wohnung von derzeit 750,00 Euro auf 870,00 Euro (Erhöhung um 120,00 Euro = 16 %) ab dem 1. Oktober 2026. Die Erhöhung ist durch den qualifizierten Mietspiegel der Stadt [Stadtname] vom [Datum] begründet, dort Wohnwertmerkmal-Kategorie [XY], Spalte [Z].“

Natürlich müssen Sie die konkreten Werte, Namen und Mietspiegel-Angaben auf Ihre Situation anpassen.

Nach dem Schreiben: Was passiert als Nächstes?

Sobald das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist, beginnt eine klar geregelte Fristenkette:

Zwei-Monats-Frist für den Mieter

Der Mieter hat nach § 558b Abs. 2 BGB bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen oder sie abzulehnen. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang.

Beispiel: Zugang des Schreibens am 10. Februar 2026 → Zustimmungsfrist endet am 30. April 2026 → neue Miete gilt ab 1. Mai 2026.

Keine Zustimmung – und jetzt?

Schweigt der Mieter oder verweigert er die Zustimmung, hat der Vermieter nach § 558b Abs. 2 S. 2 BGB die Möglichkeit, Zustimmungsklage beim zuständigen Amtsgericht zu erheben. Die Klagefrist beträgt drei Monate, beginnend ab dem Ende der Zustimmungsfrist des Mieters. Verstreicht auch diese Frist, verfällt das Erhöhungsverlangen – der Vermieter müsste ein neues Verlangen stellen.

In der Praxis kommt es selten zu einer Klage: Viele Mieter stimmen zu, sobald die Begründung nachvollziehbar ist. Bei Streitigkeiten über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann ein Mediationsverfahren helfen, bevor Sie den Klageweg beschreiten.

Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB

Neben der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es eine zweite Erhöhungsmöglichkeit: die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB. Sie greift, wenn der Vermieter Maßnahmen durchgeführt hat, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen oder den Energieverbrauch dauerhaft senken (Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b BGB).

Die wichtigsten Regelungen im Überblick

• Erhöhungssatz: Der Vermieter darf die Jahresmiete um 8 Prozent der aufgewandten Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Bei Kosten von 10.000 Euro wären das 800 Euro/Jahr bzw. ca. 66,67 Euro/Monat.
• Kappung bei Modernisierungsmieterhöhungen: Die Erhöhung darf innerhalb von sechs Jahren den Betrag von 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat nicht überschreiten (§ 559 Abs. 3a BGB). Bei einer Vormiete von unter 7 Euro/m² reduziert sich diese Grenze auf 2 Euro/m².
• Ankündigungspflicht: Modernisierungsmaßnahmen müssen dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden (§ 555c BGB).
• Keine Doppelerhöhung: Kosten, die bereits durch Instandhaltung entstanden sind, dürfen nicht in die Modernisierungsumlage eingerechnet werden.
• Härtefalleinwand: Der Mieter kann unter bestimmten Umständen Härtefallschutz geltend machen (§ 559 Abs. 4 BGB), zum Beispiel wenn die Erhöhung eine unzumutbare wirtschaftliche Belastung darstellt.

Die Modernisierungsmieterhöhung ist von der Erhöhung nach § 558 BGB unabhängig: Beide können grundsätzlich parallel verlangt werden, unterliegen aber jeweils ihren eigenen Fristen und Grenzen.

Alternativen zur klassischen Mieterhöhung

Wer von vornherein planbare Mieteinnahmen bevorzugt, kann statt der Vergleichsmieterhöhung eine der folgenden Vertragsgestaltungen wählen:

Staffelmiete (§ 557a BGB)

Bei der Staffelmiete werden im Mietvertrag feste Erhöhungsbeträge und -termine für die gesamte Laufzeit (oder einen bestimmten Zeitraum) vereinbart. Beide Parteien wissen von Anfang an, wann die Miete um wie viel steigt. Während einer laufenden Staffel ist eine zusätzliche Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Die Staffelmiete bietet Planungssicherheit für Vermieter und Transparenz für Mieter.

Indexmiete (§ 557b BGB)

Bei der Indexmiete ist die Mietentwicklung an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt die Inflation, darf der Vermieter die Miete entsprechend anpassen – ohne gesonderte Begründung durch Mietspiegel. In Zeiten hoher Inflation (wie 2022 bis 2024) können Indexmieten für Vermieter sehr attraktiv sein. Allerdings kann die Miete bei sinkenden Verbraucherpreisen theoretisch auch sinken.

Wichtig: Während einer vereinbarten Indexmiete sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB ebenfalls ausgeschlossen (§ 557b Abs. 4 BGB). Modernisierungsmieterhöhungen sind nur bei erheblichen Maßnahmen möglich.

Lohnt sich die Mieterhöhung immer? – Ein persönlicher Hinweis

Das Gesetz gibt Ihnen das Recht zur Mieterhöhung – aber das bedeutet nicht, dass Sie dieses Recht in jedem Fall ausüben sollten. Als Vermieter mit langjähriger Erfahrung möchte ich einen Gedanken teilen, der in der juristischen Betrachtung oft untergeht:

„Aus eigener Erfahrung: Manchmal ist ein zufriedener Mieter, der seit 10 oder mehr Jahren in der Wohnung lebt, sie pfleglich behandelt – und vielleicht sogar beim Winterdienst oder bei Gartenarbeiten hilft – wertvoller als eine Mieterhöhung um 30 oder 50 Euro im Monat. Was für ihn spürbar ist, macht für mein Einkommen oft kaum einen Unterschied.“

Ein Mieterwechsel kostet Geld: Renovierungsarbeiten, Leerstand, Maklergebühren, administrativer Aufwand und das Risiko eines unbekannten Mieters summieren sich schnell auf mehrere Tausend Euro. Eine geringfügige Mieterhöhung, die einen langjährigen Zuverlässigen Mieter verärgert oder zur Kündigung veranlasst, kann sich wirtschaftlich schlicht nicht lohnen.

Das bedeutet nicht, dauerhaft auf marktgerechte Mieten zu verzichten. Aber es lohnt sich, die Relation zu bedenken: Nicht jede rechtlich zulässige Maßnahme ist auch wirtschaftlich sinnvoll.

Häufige Fehler bei der Mieterhöhung

• Fehler 1: Fristen nicht eingehalten. Das Mieterhöhungsverlangen wird zu früh gestellt – entweder innerhalb der 12-monatigen Antragssperre oder so, dass die 15-Monate-Wartefrist beim gewünschten Wirksamkeitsdatum noch nicht abgelaufen wäre. Folge: Das Verlangen ist unwirksam.
• Fehler 2: Kappungsgrenze überschritten. Die Erhöhung überschreitet die zulässige Grenze von 20 % (bzw. 15 % in angespannten Märkten) innerhalb von drei Jahren. Selbst wenn die neue Miete noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist die Erhöhung nur bis zur Kappungsgrenze zulässig.
• Fehler 3: Fehlende oder unzureichende Begründung. Das Schreiben enthält keinen Verweis auf einen Mietspiegel, kein Gutachten und keine Vergleichswohnungen – oder die Begründung ist so vage, dass der Mieter die Berechtigung der Erhöhung nicht nachvollziehen kann.
• Fehler 4: Qualifizierten Mietspiegel nicht erwähnt. In Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel muss dieser zwingend genannt werden, auch wenn ein anderes Begründungsmittel verwendet wird (§ 558a Abs. 3 BGB). Fehlt die Erwähnung, ist das Verlangen formell unwirksam.
• Fehler 5: Nicht alle Mieter angeschrieben. Bei Wohnungen mit mehreren Mietern (z. B. Eheleute oder WGs) muss das Mieterhöhungsverlangen an alle Vertragsparteien gerichtet sein – und alle müssen zustimmen. Ein Schreiben nur an eine Person genügt nicht.

Häufige Fragen zur Mieterhöhung (FAQ)

Fazit

Eine rechtssichere Mieterhöhung erfordert sorgfältige Vorbereitung: Fristen prüfen, Kappungsgrenze einhalten, das richtige Begründungsmittel wählen und das Schreiben formal korrekt aufsetzen. Wer diese vier Schritte konsequent durchläuft, ist gut aufgestellt – und vermeidet teure Formfehler, die das Verlangen ins Leere laufen lassen. Gleichzeitig lohnt es sich, nicht nur die juristische, sondern auch die wirtschaftliche Perspektive im Blick zu behalten: Ein gutes Mietverhältnis hat einen Wert, der sich nicht immer in Euro pro Quadratmeter ausdrücken lässt.

Nutzen Sie einen qualifizierten Mietspiegel, wo immer er existiert – er ist das schlagkräftigste Begründungsmittel und gibt Ihnen die sicherste Grundlage für eine Einigung oder eine erfolgreiche Klage. Und denken Sie daran: Das Recht zur Mieterhöhung und die Frage, ob Sie davon Gebrauch machen, sind zwei verschiedene Entscheidungen.

Rechtsstand: Dieser Artikel entspricht dem Stand August 2026. Das BGB wurde zuletzt am 23. Juli 2026 geändert. Bitte prüfen Sie den aktuellen Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de sowie die Mietrechtsinformationen des Deutschen Mieterbundes (mieterbund.de). Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen zu Ihrer Situation wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen anerkannten Mieterverein.