Ich bin kein Finanzberater. Ich bin Unternehmer, der im Laufe der Jahre mehrere Wohnimmobilien im Harz erworben hat – und ich möchte hier aufschreiben, was ich dabei gelernt habe. Nicht aus der Theorie, sondern aus dem, was tatsächlich passiert ist. Einiges davon ist unbequem.
Warum überhaupt Immobilien?
Die Frage stellt sich nicht so sehr, warum man in Immobilien investiert – sondern eher: warum nicht einfach nichts tun und auf die Rente warten?
Wer sich ernsthaft mit dem deutschen Rentensystem beschäftigt, kommt früher oder später zu dem Schluss: Es wird nicht reichen. Nicht für uns, und wahrscheinlich auch nicht für viele andere, die heute in der Mitte ihres Berufslebens stehen. Das ist keine politische Aussage – das ist schlicht das Ergebnis demographischer Entwicklung und nüchterner Rechenarbeit.
Unsere Antwort darauf war: Wir bauen uns unsere Altersvorsorge selbst. Unabhängig davon, was der Staat in 20 oder 30 Jahren auszahlen wird oder nicht. Immobilien sind dabei unser Instrument – nicht weil wir uns für Immobilienexperten halten, sondern weil es das war, was für uns zugänglich, greifbar und lokal planbar war.
Die Strategie: 10 Jahre halten, steuerfrei verkaufen
Das Fundament unserer Strategie ist eigentlich simpel – und es basiert auf einem konkreten deutschen Steuerrecht-Vorteil, der oft unterschätzt wird:
Wer eine Immobilie als Privatperson mindestens 10 Jahre hält und dann verkauft, zahlt auf den Gewinn keine Steuern.
Das klingt unremarkable. Ist es aber nicht. Denn damit entfällt die Spekulationssteuer komplett – unabhängig davon, wie viel der Wert in dieser Zeit gestiegen ist. Kein Aktiengewinnen-Einbehalten, keine Abgeltungssteuer, keine Progressionsfalle. Einfach: weg.
Dieser Mechanismus macht Immobilien für uns zu einem langfristigen Instrument – und nur dafür. Wer kurzfristig denkt, kauft und verkauft, flipped – der verliert diesen Vorteil sofort. Deshalb ist unser Horizont bewusst lang: kaufen, halten, in zehn oder fünfzehn Jahren geordnet abbauen.
Die große Unbekannte bleibt natürlich der Preis. Werden die Immobilienpreise im Harz halten? Steigen? Fallen? Ich bin optimistisch – die Region entwickelt sich, der ländliche Raum wird neu entdeckt, Homeoffice hat die Nachfrage verändert. Aber ich baue meinen Plan nicht darauf auf, dass die Preise explodieren. Mein Szenario ist realistischer: Wenn die Preise zumindest nicht fallen, haben wir uns eine solide Altersvorsorge aufgebaut. Wenn sie steigen – umso besser.
Das ist kein großer Traum vom schnellen Reichtum. Es ist ein Plan. Und als Plan funktioniert es bisher.
Mein größter Fehler: Folgekosten systematisch unterschätzt
Jetzt kommt der Teil, den ich mir lange nicht so klar eingestanden habe – und den ich hier trotzdem aufschreibe, weil er wichtig ist.
Ich habe beim Kauf immer gerechnet: Kaufpreis, Nebenkosten, Zinsen, zu erwartende Mieteinnahmen. Das ist Standard. Das macht jeder. Und die Zahlen sahen meist gut aus – oder zumindest vertretbar.
Was ich dabei systematisch zu optimistisch eingeschätzt habe: Was passiert in 5, 7 oder 9 Jahren mit dem Objekt?
Die Antwort ist: Es müssen Dinge ersetzt werden. Nicht alles, nicht überall gleichzeitig – aber irgendwo immer. Heizungsanlagen haben eine Lebensdauer. Irgendwann entsprechen sie nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen oder werden schlicht ineffizient. Dächer kommen in die Jahre. Elektroinstallationen aus den 80ern entsprechen nicht mehr dem Stand von heute. Fenster, Fassaden, Bäder.
Das Tricky daran: Diese Kosten kommen nicht beim Kauf. Sie kommen später – und sie kommen bei mehreren Objekten gleichzeitig, weil man oft ähnliche Baujahre kauft. Und dann stehen sie eben auf der Rechnung, ohne dass man sie in der ursprünglichen Kalkulation ausreichend berücksichtigt hat.
Meine Zahlen sind deshalb heute nicht so eindeutig positiv, wie sie auf dem Papier hätten sein sollen. Ich liege nicht im Minus – der Plan funktioniert noch immer. Aber wäre ich mit einer realistischeren Folgekosten-Rücklage reingegangen, würde ich heute besser dastehen.
Was ich daraus gelernt habe: Wer eine Immobilie kauft, sollte sofort eine Instandhaltungsrücklage einplanen – nicht als theoretischen Puffer, sondern als festen Monatsposten. Eine grobe Faustregel: 1–1,5 % des Kaufpreises pro Jahr zurücklegen. Das klingt nach viel. Es ist aber weniger als das, was einen später überrascht, wenn man es nicht tut.
Der Mythos vom passiven Einkommen
Jetzt der Punkt, an dem ich am deutlichsten widerspreche – und zwar dem Bild, das in vielen YouTube-Videos, Podcasts und „Freiheit durch Immobilien“-Büchern gezeichnet wird:
Immobilien sind kein passives Einkommen. Zumindest nicht so, wie man es sich vorstellt.
Das Wort „passiv“ impliziert: Geld fließt rein, ich tue nichts. So läuft es nicht. Nicht bei uns, und aus meiner Beobachtung auch nicht bei den meisten anderen, die ich kenne, die Immobilien aktiv bewirtschaften.
Was tatsächlich anfällt: Handwerker koordinieren (und das bedeutet oft: suchen, vergleichen, mehrfach anrufen, Termine überwachen). Mieter haben Fragen, Probleme, manchmal Konflikte. Nebenkostenabrechnungen müssen erstellt werden. Behördliches kommt dazu – Energieausweise, neue Vorschriften, Modernisierungspflichten. Bei Leerstand muss gezeigt, vermarktet, neu vermietet werden. Und immer wieder kleine Dinge, die man nicht auf dem Radar hatte.
Das summiert sich. Nicht zu einem Vollzeitjob – aber zu einem ernsthaften Nebengeschäft. Ich würde sagen: mehrere Stunden pro Woche, über das Jahr gerechnet. Mit Peaks, wenn etwas Größeres ansteht.
Hausverwaltung – die Lösung, die keine ist
Die naheliegende Gegenfrage ist natürlich: Dann gib es doch einfach an eine Hausverwaltung ab.
Ja, das geht. Und dann wird es tatsächlich weniger Arbeit. Aber das hat seinen Preis – und dieser Preis ist in vielen Fällen höher als man denkt.
Eine professionelle Hausverwaltung kostet typischerweise zwischen 20 und 30 € pro Einheit und Monat – manchmal mehr, je nach Leistungsumfang. Klingt erst mal überschaubar. Aber wenn man diese Kosten auf die tatsächliche Nettomietrendite umlegt, schrumpft der Gewinn erheblich. Bei kleineren Objekten oder in Regionen mit moderaten Mieten kann die Verwaltungsgebühr einen wesentlichen Teil der Marge auffressen. Manchmal den gesamten.
Und selbst mit Verwaltung bleibt man als Eigentümer nicht komplett außen vor: Größere Entscheidungen – Sanierungen, Mietanpassungen, Rechtsstreitigkeiten, Verkauf – liegen weiterhin bei einem selbst. Man reduziert den Aufwand. Man eliminiert ihn nicht.
Mein persönlicher Schluss: Wer Immobilien als Kapitalanlage betrachtet, muss sich bewusst entscheiden – entweder ich manage selbst und behalte die Rendite, oder ich delegiere und akzeptiere, dass die Rendite sinkt. Einen Mittelweg, bei dem man nichts tut und trotzdem gut verdient, gibt es in der Realität kaum.
Mein ehrliches Zwischenfazit nach mehreren Jahren
Würde ich es wieder tun? Ja.
Aber ich würde es informierter angehen. Mit einer realistischen Rücklage für Folgekosten. Mit klareren Augen, was den Zeitaufwand angeht. Und ohne die Illusion, dass das hier irgendwann „von selbst läuft“.
Was mich trotzdem überzeugt, den Kurs beizubehalten: Der Plan funktioniert noch immer. Die Objekte sind bezahlt oder werden planmäßig abbezahlt. Die Mieten decken die laufenden Kosten. Und in 10 Jahren – wenn die Haltefrist abgelaufen ist – stehen uns Optionen offen, die wir ohne diese Investitionen nicht hätten.
Das ist keine spektakuläre Geschichte. Es ist eine nüchterne. Und ich glaube, genau das ist es, was fehlt, wenn man sich über Immobilien als Kapitalanlage informiert: ehrliche Berichte von Leuten, die es tatsächlich durchgezogen haben – nicht die Hochglanzversionen aus Finanz-Podcasts.
Fazit: Was Sie mitnehmen sollten
- ✅ Langfristig denken: 10+ Jahre Haltedauer bringt steuerliche Vorteile, die keine andere Anlageform so klar liefert
- ✅ Altersvorsorge statt Spekulation: Immobilien als Instrument zur Unabhängigkeit vom Staat – das funktioniert, wenn man realistisch rechnet
- ⚠️ Folgekosten fest einplanen: Heizung, Dach, Modernisierung kommen – planen Sie ca. 1–1,5 % des Kaufpreises pro Jahr als Rücklage ein
- ⚠️ Kein passives Einkommen: Immobilien sind ein aktives Nebengeschäft – wer das nicht einkalkuliert, wird überrascht werden
- ⚠️ Hausverwaltung kostet Rendite: Die Option existiert, aber sie hat ihren Preis – kalkulieren Sie das von Anfang an mit
- 💡 Der Plan zählt: Auch wenn die Zahlen nicht spektakulär sind – ein durchdachter Plan, der aufgeht, ist mehr wert als eine glänzende Theorie, die in der Praxis scheitert
Dmytro Nechepurenko ist Unternehmer in Clausthal-Zellerfeld. Er ist Eigentümer mehrerer Wohnimmobilien im Harz und schreibt hier aus persönlicher Erfahrung – ohne Beratungsanspruch.