Mieteinnahmen richtig versteuern: Anleitung 2026 für Vermieter

Kurzantwort: Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) steuerpflichtig, sobald sie 520 € im Jahr übersteigen. Du versteuerst aber nicht die Bruttoeinnahmen, sondern den Überschuss nach Abzug aller Werbungskosten. Mit der richtigen Strategie – vor allem beim Timing von Renovierungen und der Wahl der Rechtsform – lässt sich die Steuerlast legal erheblich senken. In diesem Artikel erkläre ich, was ich selbst aus der Praxis mit acht vermieteten Objekten gelernt habe – inklusive der teuersten Fehler, die ich gemacht habe.

Hinweis: Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen auf Basis persönlicher Erfahrungen wieder und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

Wann sind Mieteinnahmen steuerpflichtig?

Grundsätzlich gilt: Alle Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen, Häusern, Gewerberäumen oder Garagen sind steuerpflichtig. Es gibt keine generelle Freigrenze – wohl aber einen Freibetrag von 520 € bei kurzfristiger Untervermietung der eigenen Wohnung (§ 22 Nr. 3 EStG). Wer dauerhaft vermietet, zahlt auf seinen Überschuss immer Einkommensteuer nach dem persönlichen Steuersatz.

Wichtig: Verluste aus Vermietung sind in vielen Fällen mit anderen Einkünften verrechenbar und senken so die Gesamtsteuerlast. Das ist einer der größten steuerlichen Vorteile der Immobilienvermietung gegenüber anderen Anlageformen.

Anlage V: So trägst du Mieteinnahmen richtig ein

Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erfasst. Pro Objekt gibt es eine separate Anlage V – wer mehrere Wohnungen oder Häuser vermietet, füllt entsprechend mehrere aus.

Folgende Einnahmen müssen angegeben werden:

• Kaltmiete
• Umlagen / Nebenkosten (sofern vom Mieter gezahlt)
• Einnahmen aus Garagen, Stellplätzen, Werbeflächen am Objekt
• Entschädigungen (z. B. für vorzeitige Kündigung)

Von diesen Einnahmen ziehst du alle Werbungskosten ab. Der verbleibende Überschuss wird zum persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Ergibt sich ein Verlust, wird dieser mit anderen Einkünften verrechnet.

Werbungskosten: Das kannst du sofort absetzen

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung entstehen. Diese werden im Jahr der Zahlung steuermindernd abgesetzt. Folgendes gehört dazu:

• Abschreibung (AfA) auf Gebäude und Einbauten (dazu unten mehr)
• Schuldzinsen für Kredite, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden
• Laufende Instandhaltung (Reparaturen, Wartung) – sofort absetzbar
• Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Buchführungssoftware, Kontoführungsgebühren)
• Versicherungen (Gebäudeversicherung, Haftpflicht)
• Grundsteuer
• Fahrtkosten zum Objekt (z. B. für Besichtigungen, Handwerkerbesuche) – 0,30 €/km
• Rechts- und Beratungskosten rund um die Vermietung
• Maklerkosten für die Mietersuche
• Leerstandskosten, wenn aktiv nach Mietern gesucht wird
• Software und Tools für die Buchhaltung (z. B. Buchhaltungsbutler)
• Fachliteratur und Fortbildungskosten rund um Immobilien

Mein Tipp: Buchhalte sauber und konsequent. Ich nutze Buchhaltungsbutler für die laufende Erfassung aller Belege – das spart am Jahresende enorm Zeit und sorgt dafür, dass keine absetzbaren Posten vergessen werden. Wer den Überblick verliert, lässt bares Geld liegen.

AfA: Der häufigste Rechenfehler bei Vermietern

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist für die meisten Vermieter die wichtigste Steuerposition – und gleichzeitig die am häufigsten falsch berechnete.

Grundregel für Privatvermieter:

• Wohngebäude, Baujahr nach 1924: 2 % pro Jahr auf den Gebäudewert (nicht Grundstückswert!)
• Wohngebäude, Baujahr vor 1925: 2,5 % pro Jahr
• Neubauten ab 2023: 3 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG, geändert durch JStG 2022)

Das bedeutet: Der Kaufpreis wird aufgeteilt in Gebäudeanteil und Grundstücksanteil. Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Die AfA läuft über 50 Jahre (bei 2 %) oder 33 Jahre (bei 3 %). Das klingt lang – aber der jährliche Abzug summiert sich über die Jahre zu einer erheblichen Steuerersparnis.

Wichtig: Auch Einbauten wie Einbauküchen, Böden oder Badezimmerausstattungen haben eine eigene AfA-Laufzeit (meist 10–15 Jahre) und werden separat abgeschrieben.

Die 15-%-Falle: Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand

Das ist der Fehler, der mich selbst in den ersten Jahren am teuersten zu stehen gekommen ist – und den viele Vermieter nicht auf dem Schirm haben.

Die Regel (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) lautet: Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf dürfen nicht sofort als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn sie (netto) mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises betragen. Sie gelten dann als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand – und werden nur über die AfA, also über 50 Jahre, abgeschrieben.

Das klingt technisch, hat aber massive praktische Konsequenzen: Ich hatte in den ersten Jahren meiner Vermietungstätigkeit viel in Renovierungen investiert und gedacht, das seien sofort absetzbare Betriebsausgaben. In der Steuererklärung stellte sich heraus: Diese Kosten waren aktivierungspflichtig – ich musste Steuern nachzahlen, weil der Aufwand nicht sofort abgesetzt werden konnte, sondern auf die Restlaufzeit der Gebäude-AfA verteilt wurde.

Mein Praxis-Tipp: Wer ein älteres Gebäude kauft, sollte in den ersten drei Jahren nach dem Kauf größere Renovierungen möglichst vermeiden oder so steuern, dass die 15-%-Grenze nicht überschritten wird. Danach werden dieselben Reparaturen als Erhaltungsaufwand eingestuft und sind sofort absetzbar. Der Zeitpunkt der Maßnahme entscheidet darüber, ob sie dir heute Steuern spart – oder erst in 30 Jahren.

Privatperson oder GmbH: Was lohnt sich wirklich?

Eine Frage, die ich mir früh hätte stellen sollen: Soll ich als Privatperson vermieten oder über eine Immobilien-GmbH?

Ich habe meine ersten Objekte über eine GmbH erworben – damals hauptsächlich, weil es anders kaum möglich war, die Finanzierung zu stemmen. Im Nachhinein war das nicht unbedingt optimal, aber auch nicht falsch. Hier sind die wesentlichen Unterschiede:

Privatperson (Einzelpersonen oder GbR)

• Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (bis zu 42 % bzw. 45 % Spitzensteuersatz)
• AfA: 2 % für Bestandsimmobilien, 3 % für Neubauten ab 2023
• Verluste sofort verrechenbar mit anderen Einkünften
• Kein Gewerbesteuerrisiko bei reiner Vermietung

Immobilien-GmbH

• Körperschaftsteuer: 15 % + 0,55 % Soli = ~15,8 % auf den Gewinn
• Keine Gewerbesteuer bei ausschließlicher Vermietung (§ 9 Nr. 1 GewStG, erweiterte Kürzung)
• AfA: 3 % bei Neubauten ab 2023, sonst 2 % wie Privatperson
• Günstig bei hohem persönlichen Steuersatz: Die GmbH zahlt nur ~15,8 % statt bis zu 42 %
• Nachteil: Thesaurierungsbesteuerung – Geld ist „eingesperrt“, Ausschüttungen kosten nochmals Kapitalertragsteuer (25 %)
• Mehr Verwaltungsaufwand, Jahresabschluss Pflicht, GmbH-Kosten

Fazit aus meiner Erfahrung: Für Vermieter mit hohem Einkommensteuersatz und mehreren Objekten kann die Immobilien-GmbH steuerlich attraktiv sein – vor allem, wenn die Gewinne im Unternehmen bleiben und reinvestiert werden. Wer nur ein oder zwei Objekte hat, für den ist der Verwaltungsaufwand oft nicht lohnend.

Mein Werkzeugkasten: KI statt Steuerberater

Mein Steuerberater hat unsere Zusammenarbeit beendet – zu wenig Kapazitäten, hieß es. Was ich seitdem gelernt habe: Mit den richtigen Tools ist es möglich, die Immobilienbuchhaltung selbst zu führen, ohne dabei den Überblick zu verlieren.

Was ich nutze:

• Buchhaltungsbutler – für die laufende Erfassung von Belegen, Bankabgleich und Kategorisierung
• Lexware Lohn – für die Lohnabrechnung (wenn Angestellte im Spiel sind)
• Claude (KI-Assistent) – für steuerliche Recherchen, das Einordnen komplexer Sachverhalte, die Vorbereitung von Unterlagen
• JTL-Wawi, Stripe, Vividmoney – für Zahlungsabwicklung und Überblick über Cashflows

Meine Einschätzung: KI-Tools wie Claude können heute viele Aufgaben übernehmen, für die man früher einen Steuerberater brauchte – Recherche, Einordnung, Textentwürfe, Checklisten. Sie ersetzen nicht die individuelle Beratung im Grenzfall, aber für die tägliche und jährliche Routine sind sie ein echter Gamechanger. Wer ordentlich Buch führt, kommt heute weiter, als man denkt.

Das wichtigste Fundament: Ordnung und lückenloser Beleg

Was ich nach Jahren mit mehreren Objekten sagen kann: Ordnung ist alles. Wer jeden Euro erfasst – Einnahmen wie Ausgaben – hat am Ende des Jahres keine bösen Überraschungen und kann sicher sein, alle zulässigen Abzüge auch tatsächlich geltend gemacht zu haben. Wer das vernachlässigt, kann selbst mit zehn Häusern im Minus landen.

Häufige Fragen zu Mieteinnahmen und Steuern