Ja, es lohnt sich – und ich sage das nicht aus dem Lehrbuch, sondern aus eigener Erfahrung. Im Jahr 2020 habe ich ein Haus in der Bergstr. 14 in Clausthal für 35.000 € gekauft. Der Zustand: kein Strom, keine Heizung, faule Rohre, teils verrottete Fenster, manche Balken mussten komplett erneuert werden. Heute ist das Objekt rund 130.000 € wert, vollständig saniert und dauerhaft vermietet. Was dazwischen liegt – rund 100.000 € Sanierungskosten, einige bittere Lektionen und jede Menge Erfahrung, die ich mir buchstäblich erkauft habe – zeige ich dir in diesem Artikel Schritt für Schritt.
Was ist eine Schrottimmobilie?
Der Begriff klingt drastischer als er sein muss. Als Schrottimmobilie bezeichnet man eine Immobilie, die so stark sanierungsbedürftig ist, dass sie für normale Käufer nicht bewohnbar oder vermietbar ist. Kein funktionierendes Heizsystem, marode Elektrik, undichtes Dach, Feuchtigkeitsschäden – oder eine Kombination aus allem.
Genau das macht solche Objekte gleichzeitig gefährlich und attraktiv: Sie sind extrem günstig zu kaufen, weil kaum jemand sie will. Der klassische Käufer sucht ein schlüsselfertiges oder zumindest bewohnbares Haus. Wer bereit ist, die Sanierung selbst zu managen – und die Risiken einzupreisen -, kann sich Objekte sichern, die nach der Renovierung ein Vielfaches wert sind.
Für wen eignet sich das? Für Leute, die handwerklich nicht völlig blind sind, Geduld mitbringen und bereit sind, Fehler teuer zu bezahlen, bevor sie klüger werden. Wer ein sofort vermietbares Objekt braucht oder kein Kapital für die Sanierung hat, sollte die Finger davon lassen. Für alle anderen: Die Renditechancen, die eine echte Schrottimmobilie bietet, findest du am regulären Markt schlicht nicht mehr.
Meine Story: Bergstr. 14 in Clausthal
Das Objekt tauchte auf einem der üblichen Portale auf – Kaufpreis 35.000 €. Für ein ganzes Haus im Harz. Der erste Besichtigungstermin hat mir unmissverständlich gezeigt, warum: Beim Betreten des Hauses gab es weder Strom noch Heizung. Die Rohre waren durch und durch verrottet. Die Fensterrahmen hatten sich über die Jahre so tief in den Verfall verabschiedet, dass Zugluft durch ganze Spalten zog. An mehreren Stellen im Gebäude waren tragende Balken so stark angegriffen, dass ein Statiker sie später komplett ersetzen musste.
Ich habe das Haus trotzdem gekauft. Die Substanz stimmte, die Lage stimmte, und der Preis ließ rechnerisch Spielraum für eine umfangreiche Sanierung. Finanziert habe ich das Ganze aus den laufenden Mitteln meines Unternehmens – das Haus wurde auf die GmbH gekauft. Im Nachhinein war das eine Entscheidung, die ich aus heutiger Sicht anders treffen würde, aber damals haben wir mit den Mitteln und dem Wissensstand gearbeitet, den wir hatten.
Was die Sanierung gekostet hat – und was dabei schiefging
Die erste Kostengruppe war nicht verhandelbar: Elektrik, Sanitär und Heizung. Diese Gewerke darf man nicht selbst ausführen, und ich habe sie an Fachfirmen vergeben. Vollständige Erneuerung der Elektroanlage, komplette neue Sanitärinstallation, neue Heizung – zusammen rund 50.000 €. Das klingt viel, aber es war eine vollständige Modernisierung auf aktuellem Standard, keine Flickarbeit.
Die zweiten rund 50.000 € sind auf alle anderen Arbeiten entfallen: Dach, Fenster, Außenwände, Innenausbau, Böden, Türen, Malerarbeiten. Hier war mein eigentliches Lehrgeld. Ich habe Menschen eingestellt, die sagten, sie könnten etwas – und es dann nicht konnten. Manchmal sind sie nach dem ersten Vorschuss einfach nicht mehr erschienen. Ich habe Arbeiten bezahlt, die nicht dokumentiert waren, und habe die Kontrolle über den Bauablauf zeitweise aus der Hand gegeben. Das hat mich in dieser Kategorie deutlich mehr gekostet, als es hätte sein müssen.
Was ich aus dieser Phase mitgenommen habe, gilt für jedes Sanierungsprojekt, egal wie groß:
- Kein Vorschuss ohne unterschriebenen Vertrag – niemals. Ein Vertrag, der die Leistungen, Fristen, Qualifikationen und Gewährleistungen genau benennt, ist die einzige Absicherung, die du hast.
- Wer baut, muss auch kontrollieren. Auch erfahrene Fachfirmen neigen dazu, Kosten und Laufzeiten nach oben zu verschieben, wenn niemand genau hinschaut.
- Das Handwerk nicht auf Empfehlung vergeben, ohne vorher selbst zu prüfen. Eine kurze Arbeitsprobe oder zumindest Referenzobjekte besichtigen spart im Zweifelsfall Tausende Euro.
2020 und 2021 gab es noch keine KI-Werkzeuge, die mir bei der Recherche geholfen hätten. Vieles basierte auf dem, was Bekannte mir gesagt haben – und das ist auf dem Bau das teuerste Wissen, das es gibt: man bezahlt nämlich doppelt oder dreifach dafür. Heute würde ich für jeden Handwerker, jede Materialentscheidung und jede rechtliche Frage zuerst eine strukturierte KI-Recherche machen, bevor ich irgendjemandem Geld überweise.
Vermietung und heutiger Wert
Seit 2021 ist das Haus vermietet. Ab 2022 läuft es stabil und trägt sich vollständig. Konkrete Mietzahlen behalte ich bewusst für mich – entscheidend ist: die Rechnung geht auf. Das Objekt wurde zuletzt auf rund 130.000 € geschätzt. Aus einem Kaufpreis von 35.000 € und einer Sanierungsinvestition von rund 100.000 € ist ein Objekt geworden, das inzwischen die Gesamtinvestition deutlich übertrifft und obendrauf noch Mieteinnahmen generiert.
Es ist eines von mittlerweile etwa zehn Objekten, die ich im Harz-Gebiet bewirtschafte. Die Bergstr. 14 war mein erstes. Sie hat mich Lehrgeld gekostet, das ich nicht nochmal zahlen muss – und das ist der eigentliche Wert dieser Erfahrung.
Ein Stück Geschichte: die Bauakte bis ins Jahr 1889
Zu so einem Haus gehört mehr als Mauerwerk. Im Original liegt die historische Bauakte vor – die „Bau-Vorgänge des Königlichen Landratsamts“ für Zellerfeld, Bergstraße 14, mit Schreiben und Stempeln zurück bis ins Jahr 1889. Diese Geschichte bekommt man bei keinem Neubau.
Schritt für Schritt: so kaufst du eine Schrottimmobilie
1. Objekte finden: Die klassischen Immobilienportale (Immobilienscout24, Immonet, eBay Kleinanzeigen) sind ein guter Anfang. Interessanter sind oft Insolvenzverwalter und Zwangsversteigerungen – dort landen Objekte, die der Markt noch gar nicht gesehen hat. Auch das Abklappern von Kommunen, die Leerstands-Immobilien verkaufen, lohnt sich in ländlichen Regionen wie dem Harz.
2. Bausubstanz einschätzen: Vor einem Kauf sollte ein unabhängiger Bausachverständiger das Objekt begutachten. Das kostet einige Hundert Euro und kann dir im Ernstfall zehntausende ersparen. Besonders wichtig: Dachkonstruktion, Keller (Feuchtigkeit), Statik, Heizungsanlage. Was dort kaputt ist, bestimmt die wirklichen Sanierungskosten.
3. Finanzierung klären: Klassische Bankfinanzierungen für echte Schrottimmobilien sind schwierig – viele Banken verlangen einen Mindestzustand der Immobilie als Sicherheit. Eigenkapital oder Unternehmenskapital ist oft der einfachere Weg. Wer die GmbH-Route geht: steuerliche Beratung vorab ist Pflicht, denn die Gestaltungsmöglichkeiten – und Fallstricke – sind erheblich.
4. Kaufpreis verhandeln: Bei Schrottimmobilien ist der aufgerufene Preis fast nie das letzte Wort. Lass ein Gutachten erstellen, rechne die Sanierungskosten vor und mach ein entsprechendes Angebot. Verkäufer von stark sanierungsbedürftigen Objekten wissen in der Regel, dass ihre Käuferschicht klein ist – das gibt Verhandlungsspielraum.
5. Vertrag und Notartermin: Beim Kauf einer Schrottimmobilie ist der Notarvertrag dein einziger Schutz. Lass alle bekannten Mängel protokollieren und kläre vorab, welche Gewährleistungen – wenn überhaupt – der Verkäufer gibt. Bei Privatverkäufen ist Gewährleistungsausschluss üblich; bei gewerblichen Verkäufern gelten andere Regeln.
Sanieren ohne Reinfall: Reihenfolge und Kosten
Die Reihenfolge bei der Sanierung ist nicht beliebig. Wer zuerst den Innenausbau macht und dann merkt, dass das Dach undicht ist, zahlt zweimal. Die richtige Abfolge:
- Dach und Statik – alles andere baut darauf auf
- Rohbau: Fenster, Außentüren, Fassade abdichten
- Rohinstallationen: Elektrik, Sanitär, Heizung (parallel möglich)
- Estrich, Trockenbau, Dämmung
- Innenausbau: Böden, Wände, Bäder, Küche
- Außenanlage und Finish
Zu den realistischen Kosten: Eine vollständige Kernsanierung kostet in Deutschland aktuell (2026) zwischen 800 und 1.500 € pro Quadratmeter, je nach Region, Zustand und Umfang. Bei einem 100-qm-Objekt bedeutet das 80.000 bis 150.000 € – ohne den Kaufpreis. Wer mit 50.000 € plant und hofft, damit fertig zu werden, riskiert ein unfertiges Gebäude und laufende Kosten ohne Mieteinnahmen.
Für die Frage „selbst machen oder Handwerker“: Gewerke wie Elektrik und Sanitär sind gesetzlich an Fachbetriebe gebunden. Malerarbeiten, einfache Bodenarbeiten, Demontagearbeiten – das kann man selbst erledigen und spart echtes Geld. Wer in der Region gute Handwerker sucht und keinen eigenen Netzwerk-Zugang hat: ein lokaler Hausmeister-Service wie hausmeister-harzkreis.de kann bei der Koordination von Gewerken helfen und ist oft näher an verlässlichen regionalen Subunternehmern als man selbst.
Vermieten und Steuern: das Wichtigste in Kürze
Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig. Sie werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert – bei Privatpersonen im Rahmen der Einkommensteuer, bei GmbHs über die Körperschaftsteuer. Was viele nicht wissen: Die Sanierungskosten können steuerlich geltend gemacht werden, entweder als sofort abzugsfähige Werbungskosten oder als Abschreibung über die Nutzungsdauer.
Wer ein Objekt auf die GmbH kauft, hat andere steuerliche Spielregeln als der Privatinvestor. Das kann vorteilhaft sein – oder nicht, je nach Gesamtsituation. Ein Steuerberater, der Erfahrung mit Immobilien-Investments hat, ist hier keine Option, sondern Pflicht.
Mehr dazu, was Hausbesitzer konkret steuerlich absetzen können, findest du in diesem Artikel: Was können Hausbesitzer absetzen? Werbungskosten bei Vermietung.
Lohnt es sich? Rechenbeispiel mit meinen Zahlen
Schauen wir uns die Bergstr. 14 als konkrete Modellrechnung an:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 35.000 € |
| Sanierung (Elektrik, Sanitär, Heizung – Fachfirmen) | ca. 50.000 € |
| Sanierung (übriges – Materialien, Arbeiten) | ca. 50.000 € |
| Gesamtinvestition | ca. 135.000 € |
| Aktueller Marktwert (geschätzt) | ca. 130.000 € |
| Mietrendite auf Gesamtinvestition (brutto) | solide, zweistellig |
Die Zahlen zeigen: Der eigentliche Gewinn liegt nicht im Wertzuwachs des Objekts – der ist bei meiner ersten Sanierung marginal, weil die Kosten durch Lernkurve zu hoch lagen. Der echte Return kommt über die Mietrendite. Wer die gleiche Sanierung heute mit dem Wissen von damals und den richtigen Handwerkern in der Hand hätte, käme auf deutlich geringere Sanierungskosten – und damit auf eine erheblich bessere Rendite.
Das ist der Grund, warum ich heute rund zehn Objekte im Harz bewirtschafte. Jedes neue Projekt läuft effizienter als das vorherige. Das erste ist teuer, das zweite günstiger, ab dem dritten oder vierten kennt man die Abläufe, die Handwerker und die Fehler – und kann sie vermeiden.
FAQ: Schrottimmobilie kaufen und sanieren
Was kostet eine Schrottimmobilie?
Schrottimmobilien sind oft für 10.000 bis 60.000 € zu haben, je nach Region, Grundstücksgrösse und Zustand. In strukturschwachen Regionen wie dem Harz gibt es Objekte zu Preisen, die am regulären Markt undenkbar sind. Der Kaufpreis ist aber nur ein Teil der Gleichung – die Sanierungskosten können das Mehrfache des Kaufpreises betragen.
Bekomme ich für eine Schrottimmobilie eine Bankfinanzierung?
Klassische Hypothekenkredite sind schwierig, weil Banken einen Mindestwert der Immobilie als Sicherheit verlangen – und eine echte Schrottimmobilie diesen oft nicht erfüllt. Möglichkeiten sind: KfW-Förderkredite für energetische Sanierung, Eigenkapital oder Unternehmenskapital, oder eine Kombination aus Kauffinanzierung und separatem Sanierungskredit. Ein Finanzierungsberater, der Erfahrung mit Sanierungsobjekten hat, ist hier der richtige erste Ansprechpartner.
Wie finde ich Schrottimmobilien zum Kauf?
Neben den üblichen Portalen (Immobilienscout24, eBay Kleinanzeigen) sind Zwangsversteigerungsportale und Insolvenzverwalter gute Quellen. Auch direkte Ansprache von Eigentümern leer stehender Häuser ist eine Option – wer sieht, dass ein Gebäude jahrelang nicht genutzt wird, kann schlicht anfragen, ob Verkaufsinteresse besteht. In vielen Fällen ist die Antwort überraschend offen.
Welche Risiken hat der Kauf einer Schrottimmobilie?
Das grösste Risiko ist die Kostenkontrolle: Sanierungen laufen fast immer über den ursprünglichen Budgetrahmen. Unzuverlässige Handwerker, versteckte Schäden, fehlende Baugenehmigungen für Umbauten und Leerstandsdauer ohne Mieteinnahmen sind die häufigsten Kostentreiber. Wer das Objekt nicht mit einem Gutachter besichtigt und keine klaren Verträge mit Handwerkern schliesst, riskiert erhebliche Überkosten.
Wie wird die Miete aus einer sanierten Immobilie versteuert?
Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig. Von den Einnahmen können laufende Kosten, Abschreibungen (AfA) auf das Gebäude und die Sanierungskosten abgezogen werden. Der steuerpflichtige Überschuss hängt stark davon ab, wie das Objekt gehalten wird – privat oder über eine Gesellschaft – und wie die Sanierungskosten steuerlich behandelt werden. Hier ist ein Steuerberater keine Kür, sondern eine Notwendigkeit.