Von Dmytro Nechepurenko | Immobilieneigentümer, Clausthal-Zellerfeld
Wer ein Haus kauft, denkt zuerst an Grundbuch, Notar und Finanzierung. Die Wohngebäudeversicherung kommt oft als letzter Punkt auf die Liste – und das ist ein teurer Fehler. Ich habe ihn selbst gemacht. Eine geplatzte Heizungsrohrleitung im zweiten Obergeschoss, eine Versicherung, die nicht zahlt, und ein Wasserschaden, den ich aus eigener Tasche bezahlen musste: Das ist mein Erfahrungsbericht. Ich erkläre, was beim Hauskauf wirklich wichtig ist, warum man bestehende Versicherungsverträge genau prüfen sollte – und was der Begriff „Leerstand“ bedeuten kann, wenn man ihn übersieht.
Was ist beim Hauskauf mit der Gebäudeversicherung zu beachten?
Auf jedem Wohngebäude liegt eine Wohngebäudeversicherung – das ist bei deutschen Immobilien fast immer so. Beim Eigentümerwechsel geht diese Versicherung automatisch auf den neuen Eigentümer über. Das regelt § 95 VVG (Versicherungsvertragsgesetz): Die bestehende Police wird mit dem Grundstück übertragen.
Als Käufer hat man dann mehrere Optionen:
- Die bestehende Versicherung übernehmen (mit 4-wöchigem Sonderkündigungsrecht nach dem Kauf)
- Den bestehenden Vertrag kündigen und eine neue Police abschließen
- Die Versicherung anpassen, wenn die Konditionen grundsätzlich stimmen
Was viele nicht wissen: Die Prämien für Wohngebäudeversicherungen hängen von vielen Faktoren ab – Baujahr, Lage, Konstruktionsweise, Versicherungssumme, aber auch Schadensgeschichte der Immobilie. Ein alter Vertrag kann unter Umständen deutlich günstiger sein als ein neuer.
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Bestehende Versicherung übernehmen – lohnt es sich?
Ich habe bei einem meiner Objekte die bestehende Gebäudeversicherung übernommen. Der Grund war einfach: Der Vorvertrag war deutlich günstiger als aktuelle Angebote am Markt. Ältere Verträge wurden zu anderen Risikokonditionen abgeschlossen – manchmal mit besseren Klauseln und niedrigeren Prämien.
Die Übernahme macht aber nur Sinn, wenn:
- Die Versicherungssumme noch realistisch ist (kein Unterversicherungsrisiko)
- Der Leistungsumfang passt (Leitungswasser, Sturm, Feuer, ggf. Elementar)
- Keine problematischen Klauseln im Vertrag stecken (z. B. zu Leerstand oder Umbauten)
- Die Schadenshistorie des Gebäudes nicht zu belastet ist
Mein Rat: Den Versicherungsvertrag vor dem Kauf vollständig lesen – nicht erst nach dem Notartermin. Wichtige Klauseln können bei bestimmten Umständen die Leistung ausschließen. Das habe ich leider am eigenen Leib erfahren.
Der Leerstand-Fehler – und was er kostet
Hinweis: Dies ist ein persönlicher Erfahrungsbericht und keine Rechtsberatung.
Etwa eine Woche nach der offiziellen Übergabe eines meiner Objekte passierte es. Das Haus stand kurz leer – ich war dabei, es für die Vermietung vorzubereiten. Dann: ein Wasserschaden. Eine Rohrleitung am Warmwasserspeicher der Heizungsanlage im zweiten Obergeschoss war geplatzt.
Weil die Leitung im zweiten Stock lag, lief das Wasser durch die Decken des ersten Stockwerks bis in den Erdgeschossbereich. Die Schäden waren erheblich: aufgequollene Böden, Feuchtigkeitsflecken an Decken und Wänden, beschädigte Putzflächen.
Ich meldete den Schaden der Versicherung. Die Antwort war eindeutig: keine Leistung. Der Grund: Das Haus hatte sich zum Zeitpunkt des Schadens im Leerstand befunden – und das war der Versicherung nicht gemeldet worden. Im Versicherungsvertrag gab es eine Klausel, die bei nicht gemeldeten Leerständen die Leistungspflicht ausschließt.
Ich hätte klagen können – aber ich entschied mich dagegen. Der Rechtsstreit wäre langwierig und kostspielig gewesen, der Ausgang ungewiss. Also habe ich den Schaden selbst behoben: Trocknung, Putz, Böden – alles aus eigener Tasche. Das Haus ist heute vermietet. Aber die Lektion hat mich einiges gekostet.
Übrigens: Wenn Sie die steuerlichen Aspekte Ihrer Mieteinnahmen kennen wollen, lesen Sie meinen Beitrag zu Mieteinnahmen richtig versteuern.
Was tun, wenn die Versicherung nicht zahlt?
Meine Situation ist kein Einzelfall. Versicherungen lehnen Leistungen ab, wenn Meldepflichten verletzt wurden. Das sind die häufigsten Ablehnungsgründe bei Wohngebäudeversicherungen:
- Nicht gemeldeter Leerstand – in vielen Verträgen besteht eine Meldepflicht ab einem bestimmten Leerzeitraum (oft 30, 60 oder 90 Tage)
- Unterlassene Wartung – wenn das Schadensbild auf offensichtliche Vernachlässigung hindeutet
- Nicht gemeldete Umbaumaßnahmen – die das Risikoprofil des Gebäudes verändern
- Versäumte Schadenmeldung – es gelten Fristen, die einzuhalten sind
Wenn die Versicherung ablehnt, haben Sie folgende Optionen:
- Widerspruch einlegen – schriftlich, mit Begründung und Dokumentation
- Versicherungsombudsmann einschalten – kostenlos, für Verträge bis 100.000 €
- Anwalt beauftragen – sinnvoll bei größeren Schäden
- Klage einreichen – als letztes Mittel, wenn alle anderen Wege scheitern
Ich rate dazu, jeden Ablehnungsbescheid von einem Fachanwalt für Versicherungsrecht prüfen zu lassen – bevor man sich entscheidet, ob sich eine Klage lohnt.
Meine Checkliste für Hauskäufer
Aus eigener Erfahrung: Beim Hauskauf alles selbst prüfen. Nicht auf den Makler verlassen. Hier ist meine persönliche Checkliste für die Gebäudeversicherung:
- ✅ Versicherungsvertrag anfordern – vor dem Notartermin, nicht danach
- ✅ Leerstandsklausel prüfen – Meldepflicht und Ausschlussbedingungen genau lesen
- ✅ Leistungsumfang kontrollieren – Leitungswasser, Sturm, Feuer, Elementarschäden
- ✅ Versicherungssumme prüfen – Unterversicherung vermeiden (aktueller Neubauwert)
- ✅ Schadenshistorie erfragen – Vorbesitzer und ggf. Versicherung befragen
- ✅ Leerstand sofort melden – wenn das Objekt nach dem Kauf nicht sofort bewohnt wird
- ✅ Heizungsanlage prüfen – Alter, Zustand, Wartungshistorie der Anlage
- ✅ Rohrleitungen begutachten lassen – besonders bei Häusern über 25 Jahren
- ✅ Eigene Einschätzung – Maklerangaben immer selbst verifizieren
Häufige Fragen
Geht die Wohngebäudeversicherung beim Hauskauf automatisch über?
Ja. Gemäß § 95 VVG geht die bestehende Wohngebäudeversicherung beim Eigentümerwechsel automatisch auf den neuen Eigentümer über. Als Käufer hat man anschließend ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht von vier Wochen ab Grundbucheintrag.
Muss ich die Versicherung nach dem Hauskauf kündigen?
Nein, das ist keine Pflicht. Sie können die bestehende Police übernehmen, anpassen oder nach sorgfältiger Prüfung kündigen und eine neue abschließen. Ältere Verträge sind manchmal günstiger – prüfen Sie daher erst genau die Konditionen, bevor Sie kündigen.
Was ist ein Leerstand und warum ist er versicherungsrelevant?
Leerstand bedeutet, dass das Gebäude vorübergehend nicht bewohnt oder genutzt wird. Viele Versicherungsverträge enthalten eine Klausel, die bei nicht gemeldeten Leerständen den Versicherungsschutz einschränkt oder ausschließt. Typische Meldefristen liegen bei 30 bis 90 Tagen. Immer im Vertrag nachsehen und die Versicherung rechtzeitig informieren.
Was deckt die Wohngebäudeversicherung beim Leitungswasserschaden?
Standardmäßig sind Leitungswasserschäden durch geplatzte Rohrleitungen, Frost oder defekte Armaturen versichert – sofern keine Ausschlussklauseln greifen. Wichtig: Der Schaden muss gemeldet werden, und der Versicherungsschutz setzt voraus, dass alle Obliegenheitspflichten (z. B. Leerstandsmeldung, Wartung) erfüllt wurden.
Lohnt es sich, beim Hauskauf einen Bausachverständigen einzuschalten?
Unbedingt – besonders bei älteren Immobilien. Ein Sachverständiger erkennt versteckte Mängel an Rohrleitungen, Dach, Keller und Bausubstanz. Das kann teure Überraschungen nach dem Kauf vermeiden und ist eine Investition, die sich fast immer rechnet.
Quellen
- § 95 VVG – Übergang der Versicherung bei Veräußerung (Bundesministerium der Justiz)
- GDV: Wohngebäudeversicherung – Fakten und Zahlen (Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft)
- Verbraucherzentrale: Wohngebäudeversicherung – Haus richtig versichern
- Versicherungsombudsmann e.V. – Schlichtungsstelle bei Versicherungsstreitigkeiten