Neue Arbeitsstelle, Studium in einer anderen Stadt, ein Partner in der Ferne – die Gründe für einen Zweitwohnsitz sind vielfältig. Wer in Deutschland eine zweite Wohnung unterhält, muss sich um Meldepflicht, Steuern und mögliche Vorteile kümmern. Dieser Ratgeber erklärt alles Wichtige rund um den Zweitwohnsitz – aktualisiert für 2026.
Definition: Was ist ein Zweitwohnsitz?
Der Wohnsitzbegriff ist in § 7 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Nach dem Bundesmeldegesetz (BMG) kann jeder Bürger mehrere Wohnungen gleichzeitig unterhalten. Das Melderecht unterscheidet dabei zwischen der alleinigen Wohnung, dem Hauptwohnsitz und dem Nebenwohnsitz (Zweitwohnsitz).
Der Hauptwohnsitz ist dort, wo sich der persönliche Lebensmittelpunkt befindet – also die Wohnung, in der man den überwiegenden Teil der Zeit verbringt oder familiäre Bindungen bestehen. Der Zweitwohnsitz ist jede weitere Wohnung, die dauerhaft genutzt wird. Ein klassisches Beispiel: Ein Student wohnt unter der Woche am Studienort, verbringt aber Wochenenden und Ferien im Elternhaus. Der elterliche Wohnsitz gilt dann als Hauptwohnsitz, der Studienort als Zweitwohnsitz.
Anmeldung des Zweitwohnsitzes: Wo und wie?
Gemäß § 17 Bundesmeldegesetz (BMG) muss jeder, der eine weitere Wohnung bezieht, diese innerhalb von zwei Wochen beim zuständigen Einwohnermeldeamt anmelden. Diese bundeseinheitliche Frist gilt seit Inkrafttreten des BMG und wird auch 2026 so angewandt.
Die Anmeldung kann wahlweise im Ort des Erst- oder des Zweitwohnsitzes erfolgen. Viele Städte bieten auch eine Online-Anmeldung oder Anmeldung per Post an – die entsprechenden Formulare sind auf den Webseiten der Ämter verfügbar. Für die Anmeldung sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:
- Personalausweis oder Reisepass
- Ausgefülltes Anmeldeformular (im Amt erhältlich oder als Download)
- Wohnungsgeberbestätigung (seit 2015 nach § 19 BMG verpflichtend)
Kosten: In vielen Städten wie Berlin oder München ist die Ummeldung kostenlos, andere Kommunen erheben Bearbeitungsgebühren von bis zu 15 Euro.
Fristen und Bußgelder bei verspäteter Meldung
Wer die Zwei-Wochen-Frist nach § 17 BMG nicht einhält, begeht eine Ordnungswidrigkeit und riskiert ein Bußgeld. In der Praxis werden Verstöße jedoch selten aktiv verfolgt – es sei denn, es liegen besondere Umstände vor (z. B. wiederholte Verstöße oder Aufforderungen durch das Ordnungsamt). Übliche Bußgelder bei einmaliger Verspätung liegen zwischen 10 und 30 Euro.
Zweitwohnungsteuer: Was zahlen Städte 2026?
Viele deutsche Städte erheben auf Zweitwohnungen eine kommunale Zweitwohnungsteuer. Diese wird als Prozentsatz der jährlichen Nettokaltmiete berechnet. Die Sätze variieren je nach Kommune erheblich:
- Berlin: 15 % der Jahresnettokaltmiete (einer der höchsten Sätze bundesweit)
- Hamburg: 8–12 % der Jahresnettokaltmiete (gestaffelt je nach Wohnlage)
- München: 18 % der Jahresnettokaltmiete
- Bremen, Dresden, Köln: je 10 % der Jahreskaltmiete
- Leipzig: Pauschalbetrag ab 120 Euro jährlich
- Überlingen: bis zu 23 % – Überlingen führte als erste Stadt Deutschlands bereits 1972 diese Steuer ein
Ausnahmen: Befreiungen von der Zweitwohnungsteuer gibt es unter bestimmten Voraussetzungen – z. B. für Studenten in der Erstausbildung, die noch Kindergeld beziehen und deren Hauptwohnsitz das Kinderzimmer der Eltern ist. Auch Bewohner von Einrichtungen der Jugend- oder Altenhilfe können befreit sein. Da die Regelungen von Stadt zu Stadt unterschiedlich sind, sollte man sich beim jeweiligen Bürgeramt informieren.
Steuerliche Vorteile: Doppelte Haushaltsführung
Wer den Zweitwohnsitz aus beruflichen Gründen unterhält, kann erhebliche Steuervorteile nutzen. Das Finanzamt erkennt unter bestimmten Voraussetzungen die sogenannte doppelte Haushaltsführung an:
- Mietkosten: Seit 2020 können Kosten für die Zweitwohnung bis zu 1.000 Euro pro Monat als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dieser Höchstbetrag gilt auch 2026 unverändert und umfasst Miete, Nebenkosten und Stellplatz.
- Wochenendheimfahrten: Fahrten zwischen dem Zweit- und Hauptwohnsitz können als Entfernungspauschale (0,30 Euro je Kilometer für einfache Strecke) steuerlich abgesetzt werden – einmal wöchentlich.
- Umzugskosten: Kosten für den Umzug in die Zweitwohnung sind als Werbungskosten absetzbar, wenn der Umzug beruflich veranlasst ist.
- Erstausstattung: Notwendige Möbel und Haushaltsgeräte für die Zweitwohnung können ebenfalls steuerlich angesetzt werden.
Voraussetzung für die Anerkennung der doppelten Haushaltsführung ist, dass der Arbeitnehmer am Hauptwohnsitz einen eigenen Hausstand führt und dort finanziell beteiligt ist. Empfehlenswert ist eine Beratung beim Steuerberater, um alle Abzugsmöglichkeiten optimal zu nutzen.
Begrüßungsgeld für Ummeldungen: Studentenstädte werben um Erstwohnsitze
In Universitätsstädten gibt es teils finanzielle Anreize für Studenten, ihren Hauptwohnsitz umzumelden. Der Grund: Kommunen erhalten über den kommunalen Finanzausgleich pro gemeldeten Einwohner einen Betrag, der erheblich höher ist als die Einnahmen aus der Zweitwohnungsteuer. Städte wie Freiburg, Tübingen oder Münster haben zeitweise Begrüßungsgelder von bis zu 200 Euro für die Ummeldung zum Hauptwohnsitz ausgezahlt.
Häufige Fragen zum Zweitwohnsitz
Nach § 17 Bundesmeldegesetz (BMG) muss der Zweitwohnsitz innerhalb von zwei Wochen nach Einzug beim Einwohnermeldeamt angemeldet werden. Diese Frist gilt bundesweit einheitlich seit Inkrafttreten des BMG im Jahr 2015.
Viele Städte erheben eine Zweitwohnungsteuer, die als Prozentsatz der Jahresnettokaltmiete berechnet wird. Die Sätze liegen je nach Stadt zwischen 8 % und 23 %. Gleichzeitig können Arbeitnehmer mit beruflich bedingtem Zweitwohnsitz Kosten bis zu 1.000 Euro pro Monat als Werbungskosten absetzen.
Die doppelte Haushaltsführung erlaubt Arbeitnehmern, die aus beruflichen Gründen einen Zweitwohnsitz führen, die Kosten steuerlich geltend zu machen. Absetzbar sind Mietkosten bis 1.000 Euro/Monat, wöchentliche Heimfahrten sowie Umzugskosten. Voraussetzung ist ein eigener Hausstand am Hauptwohnsitz.
Ja, in vielen Städten gibt es Ausnahmen. Typischerweise sind Studenten in der Erstausbildung, die noch Kindergeld beziehen und bei den Eltern gemeldet sind, von der Zweitwohnungsteuer befreit. Auch Bewohner von Einrichtungen der Kinder-, Jugend- und Altenhilfe sind oft ausgenommen. Die genauen Bedingungen regeln die jeweiligen kommunalen Satzungen.
Wer nach dem Auszug den Zweitwohnsitz nicht abmeldet, muss weiterhin Zweitwohnungsteuer zahlen und bleibt formal gemeldet. Die Abmeldung muss beim Einwohnermeldeamt des Ortes erfolgen, an dem die Wohnung war, oder alternativ beim Amt des Hauptwohnsitzes. Eine Frist von zwei Wochen gilt auch für die Abmeldung.
