Wer haftet, wenn ein Mieter auf dem vereisten Gehweg stürzt? Ganz klar: zunächst der Grundstückseigentümer. Der Winterdienst – also Schneeräumen und Streuen – gehört zur sogenannten Verkehrssicherungspflicht und liegt per Gesetz beim Eigentümer. Doch die gute Nachricht: Diese Pflicht lässt sich wirksam und rechtssicher auf Mieter übertragen – vorausgesetzt, der Mietvertrag enthält eine klare, konkrete Klausel.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, was das Gesetz von Eigentümern verlangt, wie die Übertragung auf Mieter funktioniert, was professionelle Dienstleister kosten – und warum eine fehlende oder schwammige Regelung Sie im schlimmsten Fall vor Gericht bringt. Dazu teilt ein Eigentümer mit rund zehn Objekten im Harz seinen praktischen Erfahrungsweg – vom teuren Dienstleister bis zur bewährten Mietvertragsklausel.
Wer ist für den Winterdienst verantwortlich?
Die rechtliche Grundlage ist eindeutig: Die Räum- und Streupflicht obliegt nach § 823 BGB (Deliktsrecht) dem Eigentümer eines Grundstücks. Wer eine Fläche für den Verkehr öffnet – also Gehwege, Einfahrten, Zugänge – ist verpflichtet, diese bei winterlicher Glätte sicher zu halten. Diese sogenannte Verkehrssicherungspflicht ist nicht dispositiv: Sie besteht kraft Gesetzes, egal ob jemand in der Nähe wohnt oder das Grundstück vermietet ist.
Im Mietrecht ist die Lage ebenfalls klar. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 22. Januar 2008 (Az.: VI ZR 126/07) bestätigt: Der Winterdienst gehört zu den mietvertraglichen Leistungspflichten des Vermieters. Eigentümer müssen dafür sorgen, dass Mieter Gehwege, Treppenhäuser, Eingänge und Zufahrten gefahrlos nutzen können.
Zusätzlich zum BGB existieren in nahezu jeder deutschen Gemeinde lokale Straßenreinigungssatzungen, die den genauen Zeitrahmen und Umfang der Pflicht regeln. Im Harz – und in vielen anderen Gemeinden mit erhöhtem Schneefall – gelten diese Satzungen besonders streng. Wer glaubt, im ländlichen Raum sei die Kontrolle lockerer, irrt: Auch dort gibt es Haftungsfälle nach Stürzen auf nicht geräumten Wegen.
Pflichten des Eigentümers im Detail
Die Räum- und Streupflicht ist nicht unbegrenzt, aber klar umrissen. Folgende Parameter gelten in den meisten deutschen Kommunen:
Wann muss geräumt werden?
- Werktags: ab 7:00 Uhr (manche Satzungen ab 6:00 Uhr) bis 20:00 Uhr
- Sonn- und Feiertage: ab 9:00 Uhr bis 20:00 Uhr
- Bei anhaltendem Schneefall: wiederholtes Räumen und Streuen im Laufe des Tages
- Keine Pflicht „rund um die Uhr“ – aber schnelles Handeln nach dem Ende des Schneefalls ist geboten
Welche Breite müssen Wege haben?
Die Mindestbreite für geräumte Gehwege beträgt laut Satzung meist 1,0 bis 1,5 Meter – genug, damit zwei Personen aneinander vorbeigehen können. Auf Privatgrundstücken gilt das für alle Wege, die dem allgemeinen Zugang dienen: zum Hauseingang, zur Garage, zu Mülltonnenstandplätzen.
Salz oder Sand?
Viele Kommunen haben den Einsatz von Auftausalz auf Privatwegen eingeschränkt oder untersagt – aus Umweltschutzgründen. Erlaubt und sinnvoll sind:
- Sand, Splitt oder Granulat zum Abstumpfen
- Spezielles umweltverträgliches Streugut (erhältlich im Baumarkt)
- Salz nur auf besonders gefährlichen Stellen wie Treppenstufen – und nur wenn die Satzung es gestattet
Im Harz, wo Schneefälle intensiver und häufiger sind als in norddeutschen Tieflagen, ist ein gut gefülltes Salzlager oder Streugutbehälter für den Eingang kein Luxus, sondern Standard.
Winterdienst auf Mieter übertragen – so geht es rechtssicher
Der Eigentümer kann seine Winterdienstpflicht wirksam auf Mieter übertragen – das ist durch die Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt. Doch dabei gibt es klare formale Anforderungen, die viele Vermieter unterschätzen.
Was der Mietvertrag zwingend enthalten muss
- Ausdrückliche Klausel: Die Übertragung muss im Mietvertrag explizit geregelt sein – eine mündliche Absprache oder ein Aushang reichen nicht aus.
- Inhaltliche Konkretisierung: Was genau soll der Mieter tun? Welche Flächen, zu welchen Uhrzeiten, mit welchem Material? Vage Formulierungen wie „Mieter übernimmt Winterdienst“ sind vor Gericht angreifbar.
- Bei Mehrfamilienhäusern: Wenn mehrere Mieter rotieren sollen, muss der Vermieter einen schriftlichen Dienstplan aushängen oder aushändigen. Ohne Plan bleibt die Verantwortung beim Eigentümer.
- Kein einseitiger Eingriff nachträglich: Den Winterdienst durch eine geänderte Hausordnung nach Vertragsschluss aufzuerlegen ist unwirksam. Es braucht eine gemeinsame Vereinbarung.
- Geräte und Material bereitstellen: Wenn Mieter streuen und räumen sollen, muss der Vermieter dafür sorgen, dass Schaufeln, Besen und Streugut vorhanden und zugänglich sind.
Residualpflicht bleibt beim Eigentümer
Wichtig zu verstehen: Auch wenn die Durchführung an Mieter übertragen wird, behält der Eigentümer eine Kontroll- und Überwachungspflicht. Wenn der Mieter offensichtlich nicht räumt und der Vermieter nichts unternimmt, haftet er trotzdem. Die Übertragung schützt nur dann vollständig, wenn der Vermieter nachweislich nachkontrolliert hat.
Für umfassende Immobilienverwaltung – von der Hausordnung bis zur Organisation des Winterdienstes – lohnt sich ein Blick auf den professionellen Hausmeisterservice: Aufgaben und Kosten im Überblick.
Kosten für Winterdienst – Überblick
Die Preisspanne beim Winterdienst ist enorm. Zwischen dem günstigsten Anbieter vor Ort und einem Premium-Dienstleister liegt manchmal der Faktor 10 – besonders im ländlichen Raum wie dem Harz, wo die Anbieterdichte geringer ist.
Professioneller Dienstleister
Die Kosten für externe Winterdienste richten sich nach Fläche, Region, Vertragsmodell und Reaktionszeit:
| Region | Kosten pro m² | Stundensatz | Monatspauschale |
|---|---|---|---|
| Großstadt | 4–8 € | 50–70 € | 400–800 € |
| Mittelstadt | 3–5 € | 40–55 € | 250–500 € |
| Ländlich (z. B. Harz) | 2–4 € | 30–45 € | 150–350 € |
Erschwerend wirken Sonderbedingungen: schwer zugängliche Wege, enge Durchgänge oder Treppenstufen kosten Aufschläge von 50–100 %. Garantierte Früheinsätze vor 7 Uhr verteuern den Service nochmals um 20–40 %.
Eigenleistung: Was kostet das wirklich?
Wer selbst räumt, spart den Dienstleisterlohn – investiert aber Zeit und trägt das volle Haftungsrisiko, wenn er verhindert ist. Rechnet man Schaufeln, Besen, Streugutbehälter und jährliches Material zusammen, entstehen auch beim Selbermachen Kosten von 100–250 € pro Winter für ein durchschnittliches Objekt. Bei mehreren Häusern summiert sich das.
Nebenkosten-Umlage
Professionelle Winterdienstkosten können als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden – wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich regelt (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Das mindert die Kostenbelastung des Eigentümers deutlich und ist bei gewerblichen wie privaten Mietverhältnissen üblich.
Wie sich Betriebskosten steuerlich auf Ihre Mieteinnahmen auswirken, lesen Sie in unserem Artikel Mieteinnahmen versteuern 2026: Was Eigentümer wissen müssen.
Haftung bei Glätte – was Eigentümer riskieren
Das ist der Teil, den viele Vermieter am meisten unterschätzen: Ein Sturz auf dem nicht geräumten Gehweg kann teuer werden – sehr teuer.
Was droht konkret?
- Schadensersatz: Behandlungskosten, Verdienstausfall, Schmerzensgeld – bei schweren Verletzungen können das schnell fünfstellige Beträge werden
- Schmerzensgeldforderungen: Bei grober Fahrlässigkeit (bekannter Eisglätte ohne Reaktion) können Gerichte empfindliche Summen zusprechen
- Regress durch Krankenkassen: Krankenkassen fordern gezahlte Behandlungskosten vom Verantwortlichen zurück
- Langwierige Gerichtsverfahren: Auch wenn Sie am Ende nicht zahlen müssen, kostet ein Prozess Zeit, Nerven und Anwaltskosten
Welche Versicherung greift?
Die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung (auch Grundstückshaftpflicht) ist die wichtigste Police für Eigentümer. Sie deckt Schäden ab, die Dritten auf dem Grundstück entstehen – also auch Sturzverletzungen auf vereisten Wegen. Ohne diese Versicherung haften Sie persönlich mit Ihrem gesamten Privatvermögen.
Wichtig: Die Versicherung zahlt auch dann, wenn die Pflicht wirksam auf Mieter übertragen wurde, der Mieter aber dennoch nicht geräumt hat – sofern Sie Ihre Überwachungspflicht nachweislich wahrgenommen haben. Dokumentieren Sie daher Ihre Kontrollgänge.
Wenn der Mieter nicht räumt
Falls ein Mieter trotz vertraglicher Pflicht nicht räumt, müssen Sie als Vermieter eingreifen. Das Ignorieren kostet Sie im Schadensfall Ihren Haftungsschutz. Handeln Sie also: Abmahnung, Dienstleister beauftragen und Kosten auf den Mieter abwälzen – rechtssichere Schritte, die im Mietvertrag vorbereitet sein sollten.
🏠 Eigentümer-Erfahrung: So habe ich das Problem gelöst
Ich verwalte rund zehn Objekte im Harz – und Winterdienst war von Anfang an ein Thema. Im Harz ist er keine Option, sondern Pflicht: Schnee kommt, oft viel und plötzlich.
Phase 1: Dienstleister beauftragen – zu teuer für kleine Objekte. Ich habe es zuerst mit einem externen Winterdienst versucht. Das klingt komfortabel – und ist es auch. Aber die Preise haben mich überrascht. Bei kleineren Mietobjekten mit überschaubaren Einnahmen hat der Winterdienst einen unverhältnismäßig großen Bissen aus der Rendite genommen. Ich habe Angebote verglichen und festgestellt: Die Preise unterscheiden sich teilweise um den Faktor 10 – je nach Anbieter, Region und Vertragsbedingungen. Ein Schnäppchenangebot bringt aber nichts, wenn der Dienst bei Schneefall nicht zuverlässig kommt.
Phase 2: Selbst machen und Mieter einbinden. Für manche Objekte mache ich es selbst. Für die meisten habe ich eine andere Lösung gefunden: Ich organisiere, dass die Mieter es selbst übernehmen. Das klingt einfacher als es ist – denn ohne rechtliche Grundlage ist das nur eine Abmachung auf Zuruf, die im Haftungsfall nichts wert ist.
Phase 3: Mietvertrag-Klausel – und das funktioniert. Die echte Lösung war der Mietvertrag. Ich habe eine klare Klausel eingebaut: welche Flächen geräumt werden müssen, zu welchen Zeiten, mit welchem Material. Bei Mehrparteienhäusern hänge ich zusätzlich einen Putzplan aus. Das ist kein Trick und kein Drückeberger – das ist rechtssauber und für alle transparent. Die Mieter wissen, was zu tun ist, und nehmen die Verantwortung ernst. Seitdem hatte ich keine einzige Haftungssituation mehr durch Räumversäumnisse.
Mein Rat: Wer diese Klausel noch nicht im Mietvertrag hat, sollte das bei der nächsten Vertragsverlängerung oder beim nächsten Neuvermietung nachholen. Und wer das nicht selbst regeln möchte, findet zuverlässige Hausmeisterdienste im Harz, die genau das übernehmen.
Häufige Fragen zum Winterdienst (FAQ)
- Kann ich als Vermieter den Winterdienst komplett auf Mieter übertragen?
- Ja – aber nur durch eine ausdrückliche, konkrete Klausel im Mietvertrag. Eine nachträgliche Übertragung per Hausordnung ohne Zustimmung des Mieters ist unwirksam. Auch nach der Übertragung bleibt eine Kontrollpflicht beim Vermieter.
- Bis wann muss der Gehweg geräumt sein?
- In den meisten deutschen Kommunen gilt werktags ab 7:00 Uhr (mancherorts ab 6:00 Uhr), an Sonn- und Feiertagen ab 9:00 Uhr. Die Pflicht endet in der Regel um 20:00 Uhr. Die genauen Zeiten legt die jeweilige Gemeindesatzung fest.
- Haftet der Vermieter, wenn ein Mieter den Winterdienst übernommen hat und jemand stürzt?
- Wenn die Übertragung rechtssicher im Mietvertrag geregelt ist und der Vermieter seiner Überwachungspflicht nachgekommen ist, haftet primär der Mieter. Ohne wirksame Klausel oder ohne Kontrolle kann der Vermieter trotzdem in Haftung genommen werden.
- Wie breit muss der geräumte Gehweg sein?
- Die meisten Gemeindesatzungen schreiben eine Mindestbreite von 1,0 bis 1,5 Metern vor. Das reicht, damit zwei Personen aneinander vorbeigehen können. Genaue Anforderungen finden sich in der Straßenreinigungssatzung der jeweiligen Gemeinde.
- Kann ich die Winterdienstkosten auf Mieter umlegen?
- Ja – Kosten für einen beauftragten Winterdienst können als Betriebskosten (§ 2 Nr. 8 BetrKV) über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.
Winterdienst im Harz professionell erledigen lassen?
Wer seine Objekte im Harzkreis nicht selbst betreuen kann oder möchte, findet beim Hausmeisterdienst Harzkreis einen zuverlässigen Ansprechpartner für Winterdienst, Schneeräumung und Streupflicht-Übernahme. Einsätze nach Bedarf oder als Saisonvertrag – sprechen Sie uns an.
Quellen & Rechtliche Grundlagen
- § 823 BGB – Schadensersatzpflicht; Grundlage der Verkehrssicherungspflicht
- § 535 BGB – Mietvertragliche Pflichten des Vermieters
- § 2 Nr. 8 BetrKV (Betriebskostenverordnung) – Winterdienst als umlegbare Betriebskosten
- BGH, Urteil vom 22. Januar 2008, Az.: VI ZR 126/07 – Winterdienst als Bestandteil der Verkehrssicherungspflicht; Zulässigkeit der Übertragung auf Mieter
- OLG Oldenburg, Urteil vom 13. Februar 2014, Az.: 1 U 77/13 – Anforderungen an wirksame Mietvertragsklausel zur Winterdienstübertragung
- Gemeindesatzungen Harz / Landkreis Harz – Lokale Straßenreinigungsverordnungen (abrufbar über die jeweilige Gemeindeverwaltung)
- Preisdaten: anyhelpnow.com (Winterdienst Kosten 2026), hausmeisterdienste.net (Marktübersicht 2025), Haus & Grund Frankfurt (Winterdienst-Ratgeber 2025)
- Deutscher Mieterbund: Winterdienst bei Eis und Schnee, mieterbund.de (abgerufen Juli 2026)