Altbau sanieren – Reihenfolge & Kosten

Ein Altbau zu sanieren ist kein Projekt, das man eben so nebenbei erledigt. Wer ein Haus aus den 1950er- bis 1980er-Jahren kauft, kauft oft jahrzehntelangen Sanierungsstau – veraltete Heizungen, undichte Fenster, feuchte Keller. In diesem Guide zeige ich die richtige Reihenfolge für eine Altbausanierung, erkläre, welche Kosten realistisch anfallen, und teile meine eigenen Erfahrungen als Vermieter im Harzgebiet.

Was gilt als Altbau?

Als Altbau bezeichnet man in Deutschland Gebäude, die vor 1978 errichtet wurden – dem Jahr, in dem die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft trat. Häuser aus dieser Zeit haben kaum oder keine Wärmedämmung, veraltete Heizungssysteme und oft noch alte Elektroinstallationen aus den 1960er oder 1970er Jahren.

Im Harz – wie in Clausthal-Zellerfeld – sind fast alle Wohngebäude sogenannte Altbauten mit Holzvertäfelung, Schieferdächern und massiven Außenwänden. Eine Herausforderung und gleichzeitig ein Schatz, wenn man es richtig angeht.

Altbau sanieren: Die richtige Reihenfolge

Bei einer Altbausanierung gibt es eine klare Reihenfolge, die man einhalten sollte – sonst zahlt man doppelt.

1. Zustandsaufnahme & Gutachten

Bevor der erste Handwerker die Tür aufmacht, braucht es eine ehrliche Bestandsaufnahme. Ein Bausachverständiger deckt versteckte Mängel auf: Schimmel hinter Holzverkleidungen, Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeit im Keller. Kosten: 500–1.500 € – aber jeder Euro spart später Überraschungen.

2. Dach & Statik

Erst das Dach, dann alles andere. Ein undichtes Dach macht jeden Innenausbau zunichte. Bei Altbauten im Harz rechnet man mit 80–150 € pro m² für eine vollständige Dachsanierung inklusive Dämmung.

3. Fenster & Außenwand-Dämmung

Neue Fenster (dreifach verglast) senken Heizkosten um bis zu 30 %. Typische Kosten: 600–1.200 € pro Fenster, eingebaut. Die Außendämmung (WDVS) kostet 80–180 € pro m² – hier greift häufig die KfW-Förderung.

4. Heizung & Elektrik

Alte Ölheizungen gehören ausgetauscht. Eine Wärmepumpe oder Gasbrennwerttherme spart langfristig. Parallel dazu sollte man die Elektroinstallation prüfen – Leitungen aus den 1960ern entsprechen nicht mehr dem heutigen Standard und können zur Brandgefahr werden. Budget: 8.000–20.000 € für Heizungstausch, 3.000–8.000 € für Elektrik-Neuverdrahtung.

5. Innenausbau: Böden, Wände, Decken

Erst wenn Dach, Fenster und Haustechnik stimmen, kommt der Innenausbau. Böden, Trockenbau, Malerarbeiten – alles, was schön aussieht, kommt zuletzt. Andersherum verliert man Geld.

6. Bad & Küche

Das Bad ist oft das teuerste Einzelgewerk im Innenausbau. Rechnen Sie mit 8.000–20.000 € für ein vollständiges Bad inklusive Fliesen, Sanitär und Elektroanschlüssen.

Altbausanierung Kosten: Was das wirklich bedeutet

Die ehrliche Antwort: mehr als geplant. Hier eine realistische Kostentabelle für eine vollständige Sanierung eines Altbaus mit ca. 150 m² Wohnfläche:

Wichtig: Diese Zahlen sind Richtwerte. Bei Altbauten kommen regelmäßig Überraschungen hinzu – 20–30 % Puffer einzuplanen ist keine Vorsichtsmaßnahme, sondern Pflicht.

Meine Erfahrung: Was wirklich passiert ist

Typische Fehler bei der Altbausanierung

• Innen vor außen anfangen: Neuer Boden, neue Wände – dann kommt der Wasserschaden vom undichten Dach. Immer von außen nach innen arbeiten.
• Keinen Puffer einplanen: 20–30 % über dem geplanten Budget einkalkulieren. Altbauten haben fast immer Überraschungen hinter alten Verkleidungen.
• Den billigsten Anbieter wählen: Besonders im Handwerk. Günstig anfangen, doppelt zahlen – das ist das klassische Muster.
• Keine schriftlichen Leistungsbeschreibungen: Was genau soll gemacht werden? Ohne klare Spec wird nachverhandelt – auf Kosten des Auftraggebers.
• Eigenleistung überschätzen: Selbst machen klingt nach Sparen. Klingt.

Fördermittel für die Altbausanierung 2026

Der Staat beteiligt sich an den Kosten – wenn man die richtigen Programme kennt:

• KfW-Bundesförderung Effizienzgebäude (BEG): Bis zu 75.000 € Kredit plus Tilgungszuschuss für energetische Sanierungen. Antrag muss über die Hausbank gestellt werden, bevor der Auftrag vergeben wird.
• BAFA-Förderung: Für Einzelmaßnahmen wie Wärmepumpen, Heizungstausch, Fensteraustausch.
• Steuerliche Absetzung (§ 35c EStG): 20 % der Sanierungskosten, maximal 40.000 € über drei Jahre, für selbst genutzte Immobilien.
• Regionale Programme: In Niedersachsen lohnt sich ein Blick auf die NBank – dort gibt es eigene Fördermittel für energetische Sanierungen.

Achtung: Den Förderantrag immer VOR Vergabe des Auftrags stellen. Wer vorher anfängt, verliert den Anspruch.

Lohnt sich ein Altbau als Investition?

Ja – wenn man realistisch rechnet. Ein sanierter Altbau im Harz hat Substanz, Charme und nach der Sanierung oft deutlich besseres Renditepotenzial als Neubauwohnungen zu Neubauprojekt-Preisen. Der Schlüssel liegt in der Kalkulation: Kaufpreis plus vollständige Sanierungskosten plus 20–30 % Puffer muss zur Renditeerwartung passen.

Wer mit Vermietung und Immobilienverwaltung plant, findet weitere Informationen im Hausmeisterservice-Guide und im Artikel zu Mieteinnahmen richtig versteuern.

Wer den Einstieg über günstig erworbene Objekte sucht, findet unseren Erfahrungsbericht Schrottimmobilie kaufen und sanieren lesenswert. Und wer bei der Finanzierung noch Fragen hat: Wohnung vermieten – Der komplette Vermieter-Guide.

FAQ: Altbau sanieren

Was kostet die Sanierung eines Altbaus pro m²?

Je nach Umfang zwischen 300 und 800 € pro m² – bei Vollsanierung eher am oberen Ende. Ein 150-m²-Altbau kann also zwischen 45.000 und über 100.000 € kosten, alles inklusive.

In welcher Reihenfolge saniert man einen Altbau?

Zuerst Dach und Statik, dann Fenster und Außenwand, dann Haustechnik (Heizung, Elektrik), dann Innenausbau, zuletzt Bad und Küche. Wer anders vorgeht, riskiert Doppelarbeit.

Welche Förderung gibt es für Altbausanierungen?

KfW BEG (bis 75.000 € Kredit mit Tilgungszuschuss), BAFA für Einzelmaßnahmen, § 35c EStG für Selbstnutzer. Antrag immer VOR Auftragsvergabe stellen.

Lohnt es sich, einen Altbau selbst zu sanieren?

Eigenleistung spart Geld – aber nur wenn Qualität und Zeitplanung stimmen. Bei einfachen Arbeiten wie Streichen oder Bodenbelag verlegen: ja. Bei Fachgewerken wie Elektrik, Heizung oder Statik: besser auf Profis setzen und unnötige Folgekosten vermeiden.

Wie lange dauert eine vollständige Altbausanierung?

Bei einem 150-m²-Objekt und koordinierter Planung realistisch 3–9 Monate. Wer mehrere Gewerke selbst koordiniert und Eigenleistung einbringt, sollte eher 12 Monate einplanen – und das ohne unerwartete Überraschungen.

Fazit: Altbau sanieren mit Plan statt mit Optimismus

Ein Altbau zu sanieren ist eine der anspruchsvollsten Aufgaben im Immobilienbereich – aber auch eine der lohnendsten, wenn man es richtig angeht. Die Reihenfolge entscheidet über Effizienz und Budget: Dach zuerst, Haustechnik danach, Innenausbau zum Schluss. Wer diesen Grundsatz ignoriert, zahlt doppelt.

Meine wichtigsten Erkenntnisse aus mehreren Sanierungsprojekten im Harz:

• Puffer einplanen: 20–30 % über dem Kalkulation ist keine Vorsichtsmaßnahme, sondern Realismus.
• Qualität vor Preis: Der günstigste Handwerker ist selten der wirtschaftlichste.
• Förderung vorab beantragen: KfW und BAFA erst beantragen, dann beauftragen – niemals umgekehrt.
• Schriftlich alles festhalten: Leistungsbeschreibungen, Zeitpläne, Zahlungspläne.

Wer diese Grundsätze einhält, kann einen Altbau wirtschaftlich und nachhaltig sanieren – und am Ende ein Objekt vermieten oder selbst nutzen, das für die nächsten Jahrzehnte steht.

Quellen

• KfW: Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) – Übersicht
• BAFA: Förderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen
• Bundesregierung: Sanierung von Gebäuden – Förderprogramme im Überblick

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